マンション大規模修繕のご相談は大阪の株式会社フジペックへ

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マンション大規模修繕相談

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マンション大規模修繕におけるフジペックの強み
工事会社 管理組合 専門家として公平な立場でサポート

フジペックでは、予算・工法・業者選定など居住者・管理組合の皆さまと工事会社の間を取り持ち、適切な時期に適切な工法で、安心して住み続けられるマンション大規模修繕工事のお手伝いをしています。

専門家として、マンションが抱える様々な問題点を出し尽し、資本力、実績、アフターメンテナンス、保証期間など、様々な観点から総合的に評価した大規模修繕工事における最善のご提案をさせていただいております。

大規模修繕工事の目的

維持管理保全
維持管理にできるだけコストを掛けたくないと思われますが、廊下・バルコニーの手摺や屋上防水など不具合が発生すると生活に著しい支障をきたす恐れがあり、人命の安全に関わることになります。的確に計画し実施することが必要です。
資産価値
大規模修繕工事は老朽化した建物を修理するイメージがありますが、性能や機能、デザインを改良することにより、住みやすさを高める工事も主流になっています。
安全で快適な生活
建物は時間と共に劣化します。適切な時期に適切な工法で修繕を行うことで安心で快適に住み続けることができます。
劣化を未然に防ぐ
どんなにきれいに見える建物でも油断はできません。時間が経てば劣化や傷みが必ず進行していきます。劣化症状の少ないうちに手当をすることで、健全な状態を維持し続けることができます。
グレードアップの充実
マンションの顔であるエントランスを改良整備してグレードを上げるなどすると、資産価値を底上げする効果も高くなります。
また、壁や床の素材、照明を工夫することで、空間の雰囲気を大きく変えることが可能です。
マンション

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業務内容

設計・監理コンサルティング

1案件、規模により1年~2年の期間に下記業務を行います。

①建物調査診断業務

建物自体の総合的な状況確認を行います。

◆アンケート調査
各住戸を対象にアンケート調査を実施し、居住者が普段感じていることの聞き取りを行います。
◆建物診断
2日~3日間で下記の調査を行います。
  • 共有部目視及び打診調査
  • バルコニー診断調査(住宅)
  • 塗膜付着強度試験
  • コンクリート中性化試験
  • コンクリート圧縮強度試験
  • タイル引張試験
  • シーリング材引張試験
  • その他機械試験
◆診断報告会
②設計積算業務

診断報告書をもとに、改修仕様や改善改良工事を提案します。

◆設計仕様検討
劣化状況を把握検討し工事時期の検討
材料工法の確認
改善改良工事の提案
◆数量積算書の作成
◆設計内訳明細書の作成
◆工事予算金額の提示
◆修繕積立金に応じた仕様を選定
◆長期修繕計画の見直し及び確認
◆予算内容承認
設計内容、工事予算を確定し住民説明会を開催します。
◆住民説明会
③施工者選定補助業務

業者を選定し、公正性の確保を行います。

◆施工者公募
区分所有者にわかりやすいよう、館内公募や業界の建築新聞等で施工者の公募を行います。
工事規模に合った工事業者が集まるような公募基準を作成します。
比較表を作成し、その際は第三者として公正な立場を保持します。
◆現場説明会
公募された業者を数社程度に絞込み、見積参加業者を集め現場案内及び
見積作成要項の説明を行います。
◆見積開封精査
理事会立ち合いの元、見積書の開封を行います。
工事業者より提出された見積をチェック確認し、業者の選定の助言を行います。
◆施工者ヒアリング
現場代理人の経験、人柄や施工会社の工事への姿勢などを確認、質疑を行い理事会に助言。
◆施工者の内定
施工者を決定します。
◆総会にて承認
住民総会にて承認を得ます。
④工事監理業務

設計書通りの工事、品質が保たれているか、品質監理と工程監理及び
コスト監理等のチェックを行います。

◆住民説明会
住民説明会を開催し、工事期間中の注意事項などを伝えます。
◆試験施工及び勉強会
工事着手前に塗装工事などの試験施工を行い、希釈、膜厚等を事前に確認した上で、
施工を指示していきます。
◆工事設計監理
週1~2回程度の重点監理を行います。
下地マーキング検査を行います。
毎月1回定例会を開催し理事会・修繕委員会に報告します。
◆竣工検査
工事会社の自主検査、社内検査の実施後、設計監理検査を実施して
管理組合の検査を受けます。
◆完成引渡
ポイント

ポイント1 診断調査

居住者全員を対象にアンケートを取り、大規模修繕に向け色々な意見をくみ上げ、日頃感じている不満や改善点を汲み取らせていただきます。また、大半の居住者が関心を持っている専有部についても、大規模修繕で改善される事柄であれば行います。共用部と専有部を明確にいたします。

ポイント2 設計業務・施工者選定補助業務

今回の大規模修繕の工事内容のみを検討するのではなく、当マンションが抱える様々な問題点を出し尽し予算化します。組合予算も大切ですが余り気にしすぎると沢山の提案が出ません。最終的に今回できる工事とできない工事を把握し次期計画(長期修繕計画)に備えます。施工者は金額のみではなく、現場監督の力量にも左右されるため、特に慎重に選びます。また、資本力、実績、アフターメンテナンス、保証期間の観点から総合評価すべきと考えます。

●マンションで元請けとしての改修実績が多い事。
→下請けと元請けでは工事の取り組み方が違います。
●現場代理人が自社の社員である事。
→下請けや契約社員が元請けの顔で来る場合があります。
●営業部と工事部が違わない事。
→営業はいいことしか言いません。契約後は工事部と割り切り顔も出さないのは駄目です。
営業部と工事部の意思疎通がなされているか?企業理念が社員全体に染み渡っているかは、重要な部分です。
●工事を分離発注している事。
一括して下請けに発注するケースは、コストを無駄にするだけでなく、物づくりの精神が著しく低下します。中間の業者を省き、請負に近い金額で仕事をしてもらうことが大切です。
●工事完了後のアフターサービス体制がしっかりしていて組織化されている事。

ポイント3

検査日は例外として通常の監理は1週間に数回ですが現場に緊張感を持たせるため、抜き打ちの監理を行います。それにより早い工程段階で不具合を見抜き、工事の進行をスムーズにします。

ポイント4 アフターメンテナンス

施工者による1、3、5、10年後のアフター検査・点検を設計書等の中で指示します。
我々も立会い、施工者の瑕疵であるかどうかを判断し、手直し内容を決定します。

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